quarta-feira, 18 de setembro de 2019

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Entenda como será o financiamento imobiliário da Caixa corrigido pela inflação

Entenda como será o financiamento imobiliário da Caixa corrigido pela inflação
Crédito da foto Para Foto: EBC
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Atualmente, os empréstimos para a compra da casa própria são corrigidos pela TR (taxa referencial). Criada em 1991 em uma das medidas de conter a hiperinflação, a TR é considerada uma das jabuticabas do sistema financeiro do sistema financeiro.

Além de corrigir os contratos de financiamento imobiliário, a TR corrige a poupança e o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), duas das principais fontes de recursos para o setor de construção e a compra de imóveis.
Entenda como funcionará o novo sistema:

O que é o novo financiamento imobiliário da Caixa?
O cliente poderá contratar um financiamento cuja taxa de juros terá dois componentes: uma taxa fixa, entre 2,95% e 4,95% ao ano, mais a variação da inflação (pelo IPCA mensal).  Considerando a previsão do mercado financeiro de que a inflação termine o ano a 3,71%, isso significaria que o crédito imobiliário teria um custo ao redor de 6,71%. Para 2020, a expectativa de inflação é de 3,90%, o que levaria a taxa média para ao redor de 6,90%. A taxa sempre mudará conforme muda a inflação.

O banco financiará até 80% do imóvel e o prazo será de 30 anos. Além disso, parcela da renda comprometida poderá ser de 20%. Tradicionalmente os bancos permitem comprometimento de até 30% da renda com parcelamento da casa própria.

Essa taxa é menor que a cobrada pelos bancos atualmente?
Depende. Bancos têm concedido financiamentos com taxas prefixadas a partir de 7,99% ao ano mais TR (que atualmente está zerada). Nas linhas pró-cotista e Minha Casa, Minha Vida, que usam recursos do FGTS, as taxas são mais baixas. A expectativa, além disso, é que os juros caiam conforme a Selic é reduzida pelo Banco Central. A taxa básica de juros está em 6% ao ano e pode terminar 2019 em 5%, conforme projeções do mercado financeiro.

Sempre será vantajoso o financiamento pelo IPCA?
Só será vantajoso se a inflação se mantiver baixa porque é disso que depende o custo menor. Se a inflação disparar, o financiamento imobiliário poderá pesar no orçamento. A correção pelo IPCA, assim como na TR, será mensal. A diferença é que a TR oscila menos que a inflação.

Por que a Caixa conseguirá cobrar uma taxa fixa menor no financiamento nesse sistema e não consegue baixar o financiamento tradicional?
O que a Caixa planeja é criar um mercado de títulos de dívida de financiamento imobiliário. Vários contratos de créditos seriam emitidos e vendidos no mercado a uma taxa de juros fixa mais a inflação, em uma estrutura de remuneração parecida com títulos da dívida pública Tesouro IPCA+.
Com mais dinheiro e sem a necessidade de carregar a dívida, o banco poderia emprestar mais, reduzindo o custo do dinheiro.

E por que não é possível fazer isso hoje?
Um dos motivos é que as fontes de dinheiro do setor imobiliário, a poupança e o FGTS, são corrigidas pela TR. O problema é que a TR não é um indicador levado em consideração pelos investidores para corrigir suas aplicações. Não haveria no mercado demanda por investimentos atrelados à TR.

Quem vai poder contratar o novo financiamento?
A ideia da Caixa é restringir o produto a consumidores de maior poder aquisitivo e que compram imóveis mais caros. Eles teriam maior capacidade de compreender e de acomodar no orçamento mensal as oscilações da inflação. O Minha Casa, Minha Vida, por exemplo, continua com o sistema atual.

O que acontece se a inflação disparar, como já aconteceu muitas vezes no Brasil?
O custo do financiamento também sobe e a taxa pode ficar mais cara que o esperado pelo consumidor.

Poderei mudar para a taxa prefixada depois de aderir a um financiamento pelo IPCA?
Não. O consumidor precisa seguir pelo mesmo sistema. Em uma comparação, hoje o consumidor pode escolher o sistema de amortização do financiamento imobiliário, a tabela SAC (Sistema de Amortização Constante, que reduz o valor das parcelas) ou a Price (que começa com parcelas mais baixas). Uma vez iniciado o financiamento, ele não pode trocar mesmo que mude para outra instituição financeira.

E será possível fazer portabilidade de crédito para outros bancos?
Dependerá dos outros bancos oferecerem a nova modalidade de financiamento. Por enquanto, eles afirmam que estudam o novo sistema e querem mais informações sobre o modelo.

Como funciona o crédito imobiliário em outros países?
Nos Estados Unidos, existem três modelos:
– Juros prefixados, como no Brasil;
– Juros pós-fixados (que acompanham a taxa de juros decidida pelo Fed, o banco central americano);
– Taxa híbrida: a taxa é prefixada por períodos mais curtos, três ou cinco anos, por exemplo. E após esse prazo, a taxa é revista para contemplar a mudança na taxa básica de juros. Lá os financiamento também costumam ser de 30 anos.
Na Europa, consumidores também encontram a possibilidade de contratar juros prefixados ou variáveis.

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Fonte do post: FOLHAPRESS

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